Éditions Sorman

La crise sanitaire aura au moins eu un intérêt pour les territoires ruraux : leur redonner une attractivité aux yeux d’une partie des citadins qui aspirent à changer de cadre de vie. Cependant, cet élan peut se heurter à l’absence de services et de logements adaptés aux attentes des ménages. Des difficultés que la commune de Parlan (444 habitants, Cantal) a surmontées. En dix ans, ce village a vu sa population augmenter de 280 à 480 habitants grâce à une politique de maîtrise foncière et de promotion immobilière.

Cibler une population
En 2009, un des trois enseignants est muté et quitte la commune suite à la diminution du nombre d’élèves scolarisés dans la commune. Pour stopper cette spirale de la désertification, la collectivité a deux atouts : sa proximité avec le chef-lieu de département, Aurillac, située à une trentaine de kilomètres au nord-est, et la disponibilité de terrains. Elle se fixe l’objectif d’attirer des jeunes ménages, souvent avec enfants ou dont la famille est amenée à s’agrandir. Cet apport de population est susceptible de repeupler le village et d’assurer la pérennité de son école. Le choix retenu est celui du logement individuel : faciliter la construction de maisons avec jardin à des prix plus compétitifs que ceux du marché. La cible désignée est celle des primo-accédants souvent confrontés à la difficulté de boucler le plan de financement de leur première acquisition. Pour obtenir l’aval du contrôle de légalité de la préfecture au regard de ce ciblage de population, tout en décourageant la spéculation immobilière, la commune a fixé quatre règles qui s’appliquent aux candidats acquéreurs : être primo-accédant et en situation de mobilité professionnelle, conserver sa résidence principale pendant dix ans, s’exposer à une pénalité de 5 000 € en cas de non respect de ce cahier des charges.

Supprimer le coût du foncier
La démarche immobilière de Parlan consiste à acquérir des terrains nus, à les viabiliser pour les rendre prêts à la construction, puis à les mettre à disposition. Pour qu’il y ait bien transfert de propriété, chaque parcelle fait l’objet d’une vente au prix de 5 € mais pour laquelle la mairie n’émet aucun titre de recette. Pour chaque ménage qui construit sa maison, cet avantage financier lié à la mise à disposition du terrain représente entre 30 000 et 40 000 €. Une première opération a servi de test à petite échelle. La commune a acquis un terrain nu de 5 000 m2 auprès de la Safer, au prix de 7 000 €. Elle l’a ensuite divisé en cinq parcelles de 5 000 m2 chacune. Pour éviter les contraintes d’extension des réseaux applicables aux lotissements (dont les montants de travaux auraient rendu le coût de l’opération dissuasif), Parlan a choisi un découpage parcellaire astucieux : le tracé de chaque lot lui assure un point de raccordement direct aux réseaux existant à proximité. Comme ces parcelles ont trouvé preneurs en l’espace de quelques mois, la commune a initié une deuxième opération à plus large échelle. Elle s’est portée acquéreuse d’un terrain de 2,5 ha qu’elle a divisé en 16 lots destinés à des maisons, auxquels s’ajoutent 8 appartements (T2/T4) gérés par un bailleur social dans un projet de mixité inter-générationnelle.

Rechercher un équilibre financier
Un tel projet représente des investissements lourds pour une commune de moins de 500 habitants : 72 000 € d’acquisition foncière, 150 000 € de viabilisation des terrains, auxquels s’ajoutent 70 000 € pour réaliser les voiries ainsi que l’éclairage public du lotissement. Pour boucler son plan de financement, la commune doit emprunter 200 000 € qui font peser sur son budget des annuités de 14 500 €. Cependant, cette charge financière est plus que compensée par de nouvelles recettes. D’une part, l’augmentation de la population (une centaine d’habitants) se traduit par une bonification de la dotation globale de fonctionnement (DGF - soit 240 € par habitant), la commune devant éligible à la DSR cible. En outre, les nouveaux habitants augmentent le produit fiscal (500 à 600 € de taxe d’habitation par maison). Ces recettes supplémentaires couvrent la charge de l’emprunt sans augmenter les impôts, tout en améliorant le profil financier de la commune. Une bonne gestion qui plaît aux banques et qui permet à Parlan d’emprunter pour réaliser d’autres investissements également rentabilisés. Ainsi, la création d’un local commercial de 150 m², a permis d’ouvrir un salon de coiffure que gère une des nouvelles habitantes (qui a également créé un autre emploi sur place). Une boulangerie, qui était fermée depuis le départ à la retraite des précédents artisans, a également rouvert. Ces commerces de proximité génèrent des recettes, des emplois et des services aux habitants qui renforcent l’attractivité de la commune. Cet automne, celle-ci peut désormais investir sereinement 700 000 € dans la rénovation énergétique de son école (enveloppe du bâtiment et aménagement des salles de classe) qui regagne désormais des élèves.

Jean-Philippe ARROUET le 11 octobre 2021 - n°480 de La Lettre du Maire Rural