Éditions Sorman

Le maire peut imposer la réparation des immeubles qui présentent un état de péril non imminent. Trois conditions sont requises : tout d’abord, la procédure doit concerner un immeuble bâti.
Il peut s’agir d’une maison vétuste devenue dangereuse, du garde-corps d’un balcon qui menace de tomber (Conseil d’État, CE, n° 21647, 11/03/1983), voire d’un mur qui longe une route (cour administrative d’appel de Bordeaux, CAA, n° 95BX01613, 27/06/1996) ; en outre, l’immeuble doit présenter un état de péril.
Il y a péril lorsque « la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, CCH). Le péril doit être probable, même s’il n’est pas immédiat (a contrario, il y aura péril imminent) ; enfin, l’état de l’immeuble doit présenter un danger réel pour la sécurité. Remarque : si le péril provient d’une cause naturelle extérieure au bâtiment, le maire doit utiliser ses pouvoirs de police municipale traditionnels (article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales ; CAA de Lyon, n° 90LY00406, 21/05/1997).

Les étapes de la procédure
1/ Le maire doit informer le propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers qu’il envisage de prendre un arrêté de péril. Il joint tous éléments utiles en sa possession, et les invite à présenter des observations dans un délai minimal d’un mois (article R. 511-1, CCH). Le maire doit également solliciter l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), notamment lorsque l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques ou s’il est situé dans le champ de visibi­lité d'un immeuble classé ou inscrit (article R. 511-2, CCH). L’arrêté ne peut être pris qu'après avis de l'ABF dans les secteurs sauvegardés (article R. 511-2-1, CCH ; article L. 313-1 du code de l’urbanisme). 2/ Le maire prend l’arrêté de péril. Cet arrêté met en demeure le propriétaire d’effectuer les réparations, dans un délai d’exécution qui ne peut pas être inférieur à un mois, pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition. Il peut être invité à prendre les mesures indispensables pour préserver la sécurité des bâtiments contigus. Attention : l’arrêté de péril doit être notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits immobiliers, tels qu'ils figurent au fichier immobilier. Il est également notifié aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant. La notification est réalisée par lettre remise contre signature (cf. articles L. 511-1-1 et R. 511-11, CCH). L’arrêté peut être assorti d’une interdiction d’habiter (articles L. 511-2 et L. 511-5, CCH). L’arrêté est également communiqué au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour l'habitat, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement ainsi qu'au gestionnaire du fonds de solidarité pour le logement du département (article R. 511-4, CCH). 3/ Sur le rapport d'un homme de l'art (un architecte), établi, le cas échéant, en présence de l’ABF, le maire constate la réalisation des travaux ainsi que leur date d'achèvement. Il prononce la mainlevée de l'arrêté et de l'interdiction d'habiter ; 4/ A défaut, le maire met en demeure par arrêté le propriétaire d’exécuter les travaux dans un délai minimal d’un mois. 5/ A défaut de réalisation dans le délai imparti, le maire édicte un nouvel arrêté et fait procéder d'office à l’exécution des travaux. Pour toute démolition, il doit saisir le juge des référés.

Notre conseil : pour rendre ses arrêtés plus dissuasifs, le maire peut informer le propriétaire qu’ils sont susceptibles de faire l’objet d’une inscription au service de la publicité foncière. Une procédure d’astreinte a été prévue par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24/03/2014), qui sera applicable après la publication d’un décret.

Articles L. 511-1 et suivants, R. 511-1 et suivants, L. 541-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Jean-Philippe Vaudrey le 14 octobre 2014 - n°403 de La Lettre du Maire Rural