Éditions Sorman

En ces temps de contraintes budgétaires, les élus porteurs de projets de reconversion de friches industrielles s’interrogent sur leur faisabilité. Sans doute gagneraient-ils à visiter le parc de Wesserling. Situé dans la commune de Husseren-Wesserling (Haut-Rhin, 1 058 habitants), il s’agit d’une ancienne cité textile qui a connu son âge d’or au XIXème siècle avant de péricliter puis de fermer ses portes en 2003. Un destin qu’ont connu nombre de bassins industriels en France mais ici l’histoire se poursuit mieux qu’ailleurs. Malgré l’ampleur du site (17 hectares comprenant parc, château, villas et ferme, auxquels s’ajoutent 24 autres hectares d’usines), il a pu être conservé, presque dans son intégralité, et reconverti, malgré les moyens limités de ce territoire rural, en partie montagnard. Aujourd’hui, 250 personnes vivent sur le site, une centaine de PME y travaillent et 80 000 touristes le visitent chaque année.

Un engagement des habitants et des collectivités

La transformation est d’abord l’œuvre de l’Association de gestion du parc textile de Wesserling, constituée il y a une vingtaine d’années, qui a obtenu la gestion des 17 hectares à caractère historique. Quant aux 24 hectares industriels, leur reconversion a été portée par la Communauté de communes de la vallée de Saint-Amarin (13 000 habitants, 15 communes). Trois projets ont été définis : du tourisme culturel, de l’habitat avec des promoteurs privés, un hôtel d’entreprises. Avec un impératif : que les chantiers ne coûtent pas trop cher. « Il nous fallait parvenir à des coûts de rénovation de 300 à 400 €/m², contre 1 200 €/m² habituellement, car, même avec 50 à 60 % de subventions, comme le montant subventionnable est plafonné, vous n’y arrivez pas », affirme François Tacquard, ancien président de la communauté de communes et actuel président de l’association, qui a été à l’origine du projet. Dans cette vallée rurale, en effet, la rentabilité est conditionnée par un prix du foncier peu élevé.

Rénover autrement

La communauté a réalisé le projet en régie pour le compte de l’association, permettant de bénéficier du remboursement de la TVA (FCTVA). Le plus compliqué a été de trouver un architecte (cabinet 5-Cinq à Troyes) qui adapte ses pratiques pour ne pas dépasser un coût de production de 350 €/m². Grâce à 60 à 65 % de subventions, le prix des travaux a été réduit à une centaine d’euros/m². En tenant compte des charges, les locations ont pu être proposées aux entreprises avec un loyer mensuel de 2€ HT/m². « Cela correspond au prix de marché dans les zones rurales où on ne peut pas payer 8 à 10 €/m2 », insiste François Tacquard qui se fonde sur son expérience à la tête d’un bureau d’études spécialisé dans le développement rural. Pour obtenir un tel prix, le maître d’ouvrage a dû faire au plus simple : « les entreprises préfèrent louer peu cher un local qu’elles aménagent elles-mêmes ». A Wesserling, les locaux ont été cloisonnés par unités de 100 à 400 m² avec une arrivée pour l’eau et l’assainissement, une porte sectionnelle, une toiture neuve mais peu d’isolation « Un artisan n’a pas besoin de chauffer son matériel, juste son bureau aménagé au milieu », précise François Tacquard. Pour les artisans d’art, des locaux plus qualitatifs, avec vitrines, ont nécessité 400 à 500 €/m², soit un loyer mensuel de 2,80 €/m². Au total, six produits immobiliers distincts ont été réalisés. Presque tous ont trouvé preneurs puisque le taux d’occupation avoisine 90 %. Le paiement des loyers équilibre ainsi les investissements.

Des travaux à l’économie

Pour la partie habitat, l’inscription du site aux monuments historiques a attiré des investisseurs privés qui ont bénéficié d’une défiscalisation au titre de la loi Malraux et de 30 % de subventions environ. Ces logements locatifs de 60 à 70 m² ont ainsi été commercialisés avec un loyer mensuel de 7 €/m². Quant au château, la maîtrise d’œuvre a écarté tout recours à des techniques modernes ou onéreuses : pas de « placo » sur les murs ni de climatisation. De la chaux et du liège ont suffi car les murs possèdent une forte inertie thermique. Les planchers ont été conservés et réparés avec du bois issu de la forêt communale, dans le cadre d’un chantier d’insertion. Seule concession, des fenêtres à double vitrage validées par le service des monuments historiques et une isolation du grenier. Au total, 6,5 M€ ont été investis dans cet écomusée, ses jardins et les bâtiments attenants. Ils ont été largement couverts par les collectivités, l’État, l’Europe (4,9 M€) ainsi que par la Fondation du patrimoine et la Mission Bern (600 000 €). Le coût inhabituellement bas (1 200 €/m²) a permis la réouverture au public. De quoi dégager des recettes pour la réalisation d’un futur parcours éco-muséal qui attirera d’autres visiteurs pour poursuivre le chantier.

Jean-Philippe ARROUET le 12 novembre 2024 - n°514 de La Lettre du Maire Rural