Éditions Sorman

Un état des lieux obligatoire

Les parties (la commune propriétaire et le preneur) doivent établir un état des lieux de manière contradictoire dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou le suivant. Pour éviter tout contentieux, il doit préciser l'état des bâtiments, le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. Passé ce délai d'un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception. Celle-ci dispose alors de deux mois pour faire ses observations. Passé ce délai, un principe s’impose : le silence vaut acceptation et l’état des lieux devient définitif.
Le bail peut être un document sous seing privé ou notarié et doit respecter un modèle précis diffusé par le préfet. Lorsque le bailleur est une personne morale de droit public (comme une commune), le bail peut être conclu à l'amiable ou par voie d'adjudication* : à l'amiable, le prix du fermage doit être compris entre les maxima et les minima (voir « l’établissement du prix d’un contrat de bail rural ») ; par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert pour le fermage atteint le maxima. Dans ce cas, tous les enchérisseurs peuvent se porter preneur au prix maximum. En cas de pluralité d'enchérisseurs à ce prix, la commune choisit le bénéficiaire du nouveau bail ou procède par tirage au sort.
Quel que soit le mode de conclusion du bail, la commune doit donner priorité aux exploitants qui s'installent en bénéficiant de la dotation d'installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l'article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, ainsi qu'à leurs groupements.

Une durée encadrée

Sauf dans le cas où il s’agit d’une location annuelle renouvelable, la durée du bail ne peut pas être inférieure à neuf ans, hors de toute clause ou convention contraires**. Au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut pas refuser l'introduction d'une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant cette reconduction au profit du conjoint, du partenaire d'un pacte civil de solidarité ou d'un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement.

La commune qui veut reprendre en cours de bail doit notifier congé au preneur deux ans au moins à l'avance.

Elle doit motiver sa décision. Par ailleurs, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, en cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation, ou éventuellement les habitations, que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris, doivent être indiqués.

Le cas particulier de la cession du bail au descendant du preneur

Lorsqu'il obtient du propriétaire la cession à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d'un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d'expiration du bail. Dans le cas contraire, un nouveau bail ou celui renouvelé constitue un premier contrat de location***.

Le prix d’un contrat de bail rural

Pour déterminer le prix de chaque fermage, les services communaux doivent tenir compte de plusieurs éléments****  : la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours ; l'état et l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation ; la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué ; l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement.
Comme pour une redevance d’occupation du domaine public, le prix doit comprendre deux parts : celle relative au loyer des bâtiments d'habitation et celle qui concerne le loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Les services communaux ne sont pas libres de déterminer les loyers comme bon leur semble. La fixation du loyer des bâtiments d’habitation s'effectue entre des maxima et des minima arrêtés par le préfet. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima font l’objet d’une actualisation annuelle selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La fixation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation se détermine entre des maxima et des minima que fixe le préfet. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages.

Cet indice est composé :

a) pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;
b) pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
L'indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l'agriculture. En effet, depuis la loi de Modernisation agricole du 27 juillet 2010, les fermages évoluent selon la variation d’un indice national qui est fixé chaque année fin juillet par arrêté pris par le ministre de l’Agriculture.
Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation énoncées ci-avant ne s'appliquent pas.

*art. L. 411-15, code rural et de la pêche maritime.
**art. L. 411-5, code rural et de la pêche maritime.
*** art. L. 411-8, code rural et de la pêche maritime.
****art. L. 411-11, code rural et de la pêche maritime.

Olivier Mathieu le 07 avril 2026 - n°530 de La Lettre du Maire Rural