Éditions Sorman

Le maire doit imposer aux propriétaires de réparer les immeubles qui présentent un état de péril imminent. Quatre conditions sont requises pour appliquer ces pouvoirs de police spéciale : la procédure concerne un bien immeuble ; le bâtiment doit présenter un « état de péril ». Il y a péril lorsque « la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, CCH) ; ce péril doit être imminent : le bâtiment menace de tomber en tout ou partie à tout moment (article L. 511-3, CCH) ; enfin, l’immeuble doit présenter un danger réel pour la sécurité publique.
Si le maire n’applique pas ses pouvoirs de police spéciale, il peut engager la responsabilité de la commune en cas d’accident (arrêt du Conseil d’Etat, CE, n° 284022, 27/09/2006). Le cas échéant, il risque également d’engager sa responsabilité pénale. Remarque : si le péril provient d’une cause naturelle, extérieure au bâtiment, le maire doit utiliser ses pouvoirs de police municipale traditionnels (article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales ; CE, n° 50845, 18/04/1984).

Les étapes de la procédure
1/ Lorsque ces conditions sont réunies, le maire adresse un avertissement au propriétaire et demande au tribunal administratif de nommer un expert. Le maire informe simultanément l’architecte des bâtiments de France, notamment si l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques, lorsqu’il est situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit, ou encore lorsqu’il est situé dans un secteur sauvegardé (articles R. 511-2, R. 511-2-1, CCH ; article L. 313-3, code de l’urbanisme).
2/ L’expert examine le bâtiment dans les 24 heures qui suivent sa désignation. Il dresse un constat de l'état des bâtiments mitoyens et propose des mesures pour mettre fin à l'imminence du péril. S’il n’y a pas péril imminent, le maire peut réaliser la procédure pour péril non imminent, ou, éventuellement, abandonner toute procédure.
3/ Lorsque le rapport de l'expert conclut à un péril grave et imminent, le maire ordonne, par arrêté, les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité et l’évacuation de l’immeuble. Il fixe un délai pour la réalisation de ces mesures, compte tenu de l’état de l’édifice (pour des précisions sur le formalisme et les destinataires des arrêtés de péril, voir les articles L. 511-1-1, R. 511-4, R. 511-11, CCH).
4/ Si ces mesures ne sont pas exécutées dans le délai imparti, le maire prend un arrêté et les fait exécuter d'office.
5/ Lorsque les mesures ont à la fois conjuré l'imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d'un homme de l'art (architecte), prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement.
6/ Le cas échéant, le maire poursuit avec la procédure de péril non imminent .

La commune peut recouvrer les frais avancés à la place du propriétaire
La commune peut recouvrer les frais qu’elle a avancés de la même manière que les contributions directes. Il s’agit, notamment, du coût des travaux destinés à assurer la sécurité de l'ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens, des frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d'ouvrage public et de la rémunération de l'expert nommé (articles L. 511-4, R. 511-5, du code de la construction et de l’habitation, CCH).

Notre conseil : pour assurer une meilleure efficacité de la procédure, le maire peut rappeler au propriétaire que ses arrêtés sont susceptibles d’être publiés au service de la publicité foncière. Il peut également rappeler que le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d'exécuter les travaux prescrits, est puni d'un an de prison et d'une amende de 50 000 € (article L. 511-6, du code de la construction et de l’habitation, CCH). Par ailleurs, l’application de la procédure de péril imminent se fait dans l’urgence. Dès lors, il est utile de disposer d’un modèle type de requête pour la saisine du tribunal administratif. La préfecture met à disposition des guides comportant des modèles de courriers, d’avertissement à propriétaire ainsi que des modèles d’arrêté.

Jean-Philippe Vaudrey le 12 novembre 2014 - n°404 de La Lettre du Maire Rural